Erbrecht: Grundstückseigentum im Nachlass

 

Basics, wenn sich Grundstückseigentum im Nachlass befindet

 

Wenn ein Grundstück Teil eines Nachlasses ist, wird die Angelegenheit rechtlich und organisatorisch oft ein wenig komplexer als bei reinem Barvermögen. Da man eine Immobilie nicht einfach „teilen“ kann wie einen Geldbetrag, gibt es einige Fallstricke.

Hier sind die wichtigsten Punkte, die der Erbe oder die Erben auf dem Schirm haben sollten:

 

Das Grundbuch berichtigen

 

Das Grundbuch wird mit dem Tod des Eigentümers „unrichtig“. Als Erbe ist man zwar rechtlich sofort Eigentümer geworden (§ 1922 BGB), aber nach außen hin steht dort noch der Verstorbene.

• Der Antrag: Der Erbe muss beim zuständigen Grundbuchamt (beim Amtsgericht) eine Berichtigung beantragen.
• Der Nachweis: Dafür benötigt er einen Erbschein oder ein notarielles Testament mitsamt Eröffnungsprotokoll.
• Kosten-Tipp: Wenn der Erbe den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellt, ist die Eintragung der Erben im Grundbuch in der Regel gebührenfrei. Ansonsten fallen Gebühren an.

 

Die Erbengemeinschaft, falls es mehrere Erben nach dem Erblasser gibt

 

Gehört das Grundstück mehreren Personen, bildet diese eine Erbengemeinschaft. Das ist rechtlich eine „Gesamthandsgemeinschaft“ – das bedeutet:

• Einstimmigkeit: Über den Verkauf oder die Belastung (Hypotheken) des Grundstücks müssen die Miterben einig sein. Einer allein kann nicht entscheiden.
• Verwaltung: Notwendige Erhaltungsmaßnahmen (z. B. ein kaputtes Dach reparieren) können oft mit Mehrheit beschlossen werden, aber es herrscht hohes Konfliktpotenzial.
• Auseinandersetzung: Wenn man sich gar nicht einig wird, bleibt oft nur die Teilungsversteigerung – meist die wirtschaftlich schlechteste Lösung.

 

Finanzielle Verpflichtungen

 

Ein Grundstück kostet Geld, auch wenn niemand darin wohnt:

• Laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr und Heizkosten laufen weiter. Der Erbe haftet dafür, und wenn es mehrere gibt, haften sie dafür gemeinschaftlich.
• Bestehende Kredite: Es ist besonders wichtig, sofort zu prüfen, ob noch Grundschulden oder Hypotheken im Grundbuch stehen und ob die Darlehen noch bedient werden müssen.
• Erbschaftssteuer: Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Verkehrswert. Es gibt jedoch Freibeträge (z. B. 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € für Kinder).
  • Sonderfall „Familienheim“: Wenn Kinder oder Ehepartner die Immobilie für mindestens 10 Jahre selbst bewohnen, kann sie unter bestimmten Bedingungen steuerfrei bleiben.

 

Unterlagen sichten

 

Damit der Erbe handlungsfähig wird, sollte er folgende Dokumente zusammensuchen:

• Aktueller Grundbuchauszug (um Lasten/Beschränkungen zu sehen).
• Brandversicherungsurkunde.
• Energieausweis (zwingend erforderlich, falls du verkaufen oder neu vermieten willst).
• Mietverträge (falls die Immobilie vermietet ist – Erben treten automatisch in bestehende Mietverhältnisse ein).

Wichtiger Hinweis: Falls das Grundstück überschuldet ist oder die Sanierungskosten das Budget sprengen, hat der Erbe die Möglichkeit das Grundstück auszuschlagen, um das Erbe auszuschlagen. Hier müssen sehr strenge, gesetzliche Fristen berücksichtigt werden.

 

Besonderer Fall: Der Erbe lebt im Ausland

 

Wenn der Erbe im Ausland lebt, wird die Abwicklung eines Immobilienerbes in Deutschland ein Stück weit bürokratischer. Es kommen Fragen zur Logistik, zu internationalen Steuern und zur rechtlichen Vertretung hinzu.

Hier sind die kritischen Punkte, die der Erbe beachten musst:

 

Die Erbringung von Nachweisen (Apostille)

 

Wenn der Erbe im Ausland lebt und Dokumente (z. B. eine Vollmacht oder einen Erbscheinsantrag) einreichen musst, reicht eine einfache Unterschrift oft nicht aus. Hier

• Beglaubigung: Dokumente müssen oft vor einem deutschen Konsularbeamten oder einem Notar im Wohnsitzland unterschrieben werden.
• Apostille/Legalisation: Damit ausländische Urkunden in Deutschland anerkannt werden (und umgekehrt), ist oft eine Apostille (eine Art internationale Bestätigung der Echtheit) erforderlich.

Hier ist die Rücksprache mit dem Rechtsanwalt oder Verwaltungsmitarbeiter erforderlich, welche konkreten Formalien eingehalten werden müssen.

 

Steuerpflicht in Deutschland („Beschränkte Steuerpflicht“)

 

Das ist der wichtigste Punkt: Immobilien werden immer dort versteuert, wo sie liegen.

• Selbst wenn der Erbe und der Erblasser im Ausland lebten, fällt für das deutsche Grundstück in Deutschland Erbschaftssteuer an.
• Falle bei den Freibeträgen: Bei Auslandswohnsitz gelten unter Umständen andere Regeln für die Freibeträge. Seit einer Gesetzesänderung (nach EU-Urteilen) kann man zwar oft die vollen Freibeträge (z.B. 400.000 € für Kinder) wählen, muss dann aber das gesamte weltweite Erbe offenlegen.
• Doppelbesteuerungsabkommen (DBA): Es ist zu prüfen, ob zwischen Deutschland und dem Wohnsitzland ein DBA besteht, um zu verhindern, dass der Erblasser zweimal voll zur Kasse gebeten wirst.

 

Die praktische Verwaltung (Zustellungsbevollmächtigte)

 

Behörden und Gerichte in Deutschland verschicken Bescheide (Grundsteuer, Erbschein etc.) ungern ins Ausland, da die Zustellung teuer und unsicher ist.

• Du solltest jemanden in Deutschland (Freund, Verwandter, Anwalt) als Zustellungsbevollmächtigten benennen.
• Diese Person nimmt die Post offiziell für dich entgegen, was Fristen (z. B. Einspruchsfristen beim Finanzamt) sichert.

 

Das Bankkonto für die Immobilie

 

Laufende Kosten für das Haus (Strom, Wasser, Versicherung) werden in Deutschland meist per Lastschrift eingezogen.

• Viele deutsche Versorger akzeptieren keine Konten außerhalb des SEPA-Raums.
• Es ist oft sinnvoll, das bestehende Konto des Verstorbenen als „Nachlasskonto“ vorerst weiterzuführen, um die Immobilie zu verwalten.

 

Verkauf aus dem Ausland

 

Falls der Erbe die Immobilie aus dem Ausland verkaufen möchte, muss er nicht zwingend nach Deutschland reisen.

• Er kanns eine Vertrauensperson mit einer notariellen Verkaufsvollmacht ausstatten.
• Wichtig: Diese Vollmacht muss „grundbuchtauglich“ sein, also notariell beglaubigt (und ggf. mit Apostille versehen).

 

Mit Schulden belastete Grundstücke

 

Wenn auf dem geerbten Grundstück Schulden lasten, ist das erst einmal kein Grund zur Panik, erfordert aber schnelles und strukturiertes Handeln. In Deutschland gilt der Grundsatz der Gesamtrechtsnachfolge: Du erbst nicht nur das Haus, sondern automatisch auch die damit verbundenen Kredite und Grundpfandrechte.

 

Kassensturz: Grundschuld vs. Reale Restschuld

 

Im Grundbuch (Abteilung III) steht oft eine hohe Summe, z. B. eine Grundschuld über 200.000 €. Das bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass auch noch 200.000 € Schulden da sind.

• Die Grundschuld: Sie ist nur die Sicherheit für die Bank. Sie bleibt oft im Grundbuch stehen, auch wenn das Darlehen schon längst abbezahlt ist.
• Die Restschuld: Der Erbe muss bei der finanzierenden Bank den aktuellen Darlehensstand abfragen. Nur dieser Betrag ist die reale Last, die der Erbe bedienen oder tilgen muss.

 

Die 6-Wochen-Frist (bzw. 6 Monate)

 

Wenn die Schulden den Wert des Grundstücks (und des restlichen Erbes) übersteigen, ist das Erbe „überschuldet“.

• Ausschlagung: Der Erbe hat ab Kenntnis des Erbfalls 6 Wochen Zeit, das Erbe beim Nachlassgericht auszuschlagen.
• Auslands-Bonus: Da sich der Erbe im Ausland befindet, verlängert sich diese Frist auf 6 Monate (§ 1944 Abs. 3 BGB). Das verschafft ihm wertvolle Zeit für die Wertermittlung.

 

Schutz des Privatvermögens (Haftungsbeschränkung)

 

Wenn der Erbe bereits angenommen hat oder die Frist verstrichen ist, muss er verhindern, dass die Gläubiger sein privates Konto pfänden. Es gibt zwei Rettungsanker:

• Nachlassverwaltung: Der Erbe beantragt beim Gericht einen Verwalter. Sein Privatvermögen bleibt dann außen vor; die Schulden werden nur aus dem Nachlass bezahlt.
• Nachlassinsolvenz: Wenn der Nachlass eindeutig pleite ist, musst der Erbe dieses Verfahren unverzüglich beantragen, um sich vor persönlicher Haftung zu schützen.

 

Strategien im Umgang mit der Bank

 

Wenn der Wert der Immobilie höher ist als die Schulden, hast du drei Möglichkeiten:

• Übernahme: Der Erbe führt den Kredit fort, die Bank prüft hierfür seine Bonität.
• Verkauf: Der Erbe verkauft das Haus und tilgt mit dem Erlös den Kredit. Der Rest gehört ihm.
• Ablösung: Der Erbe zahlt den Kredit aus eigenem Vermögen oder durch eine Umfinanzierung ab und lässt die Grundschuld im Grundbuch löschen (hierfür ist eine Löschungsbewilligung der Bank nötig).

 

Checkliste: Was der Erbe sofort tun sollte?

 

1. Grundbuchauszug anfordern: In Abteilung III eingetragene Lasten prüfen.
2. Bank kontaktieren: Er sollte das aktuelle Saldo ermitteln und schauen, ob eine Restschuldversicherung (z. B. Risikolebensversicherung des Verstorbenen) existiert.
3. Den Wert schätzen: Ist das Haus mehr wert als die Restschuld? (Ein kurzer Blick auf Immobilienportale für die Nachbarschaft hilft für eine erste Einschätzung).
4. Zustellungsbevollmächtigten benennen: Da sich der Erbe im Ausland befindet, sollte jemand in Deutschland seine Post von Banken und Gerichten entgegennehmen, damit keine Fristen verstreichen.

 

 

Kosten beim Weiterverkauf des Grundstücks

 

Wenn das geerbte Grundstück verkauft werden soll, fallen verschiedene Kosten an. In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer den Großteil der Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag) trägt.

Als Verkäufer (und Erbe im Ausland) hast du jedoch folgende Kostenpunkte auf der Rechnung:

 

Steuern, der wichtigste Punkt,

 

• Spekulationssteuer: Wenn der Verstorbene die Immobilie vor weniger als 10 Jahren gekauft hat, muss der Erbe den Verkaufsgewinn mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern.
  • Ausnahme: Der Verstorbene hat die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt.
  • Wichtig: Die 10-Jahres-Frist beginnt nicht mit dem Erbfall neu, sondern läuft ab dem Kaufdatum des Verstorbenen weiter.
• Erbschaftssteuer: Diese fällt unabhängig vom Verkauf an (siehe oben). Der Verkaufserlös dient dem Finanzamt oft als exakte Grundlage für die Wertermittlung.

 

Notar- und Grundbuchkosten (Anteil Verkäufer)

 

Obwohl der Käufer die Beurkundung zahlt, trägst du als Verkäufer die Kosten für die „Lastenfreistellung“:

• Löschung von Grundschulden: Wenn noch alte Kredite im Grundbuch stehen, müssen diese gelöscht werden. Rechne hier mit ca. 0,2 % bis 0,4 % des Grundschuldbetrags (nicht des Kaufpreises!) für Notar und Grundbuchamt.
• Vorkaufsrechtsverzicht: Die Einholung von Verzichtserklärungen der Gemeinde kostet meist eine kleine zweistellige Gebühr.

 

Maklerprovision

 

Seit 2020 ist die Provision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gesetzlich geregelt:

• Üblich sind 3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) für dich als Verkäufer.

 

Besondere Kosten durch Auslandsbezug

 

• Beglaubigungen: Wenn der Erbe im Ausland seinen Wohnsitz hat, fallen Gebühren für die Beglaubigung seiner Unterschrift (Konsulat/Notar) und ggf. für eine Apostille an.
• Zustellungsbevollmächtigter: Falls der Erbe einen Profi (Anwalt/Notar) beauftragst, seine Post in Deutschland entgegenzunehmen und den Verkauf abzuwickeln, fallen hierfür Honorare an.

 

Sonstige Nebenkosten

 

• Energieausweis: Falls keiner vorliegt, muss der Erbe einen erstellen lassen (ca. 100 € bis 500 €).
• Vorfälligkeitsentschädigung: Falls der Erbe einen laufenden Kredit vorzeitig kündigt, verlangt die Bank oft eine Entschädigung für entgangene Zinsen.

 

Verkauf einer vermieteten Immobilie

 

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie wird diese als Anlageobjekt bezeichnet. Allerdings gibt es eine goldene Regel im deutschen Mietrecht, die äußerst wichtig ist:

„Kauf bricht Miete nicht“ (§ 566 BGB)

Das bedeutet: Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag eins zu eins mit allen Rechten und Pflichten. Er kann den Mieter nicht einfach vor die Tür setzen, nur weil er das Haus gekauft hat.

Hier sind die Punkte, die beim Verkauf einer vermieteten Immobilie beachtet werden müssen:

 

Der Verkaufspreis

 

Ein vermietetes Objekt erzielt in der Regel einen geringeren Verkaufspreis (ca. 15 % bis 30 % weniger) als eine leerstehende Immobilie.

• Grund: Eigennutzer fallen als Käufer oft weg, da sie nicht sofort einziehen können. Sie wollen ein leerstehendes Objekt, das sie sofort beziehen könnten.
• Zielgruppe: Die Käufer sind meist Kapitalanleger, die an der Mietrendite interessiert sind.

 

Das Vorkaufsrecht des Mieters

 

In bestimmten Fällen hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).

• Das gilt vor allem, wenn ein Mehrfamilienhaus während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde und nun zum ersten Mal verkauft wird.
• Wenn dieses Recht besteht, musst du dem Mieter den notariellen Kaufvertrag vorlegen. Er hat dann zwei Monate Zeit, in den Vertrag zu denselben Konditionen einzusteigen.

 

Die Kündigung wegen Eigenbedarf

 

Der Erbe als Verkäufer kann dem Mieter nicht kündigen, um das Haus „leer“ und damit teurer zu verkaufen. Das wäre rechtswidrig.

• Nur der neue Käufer kann nach der Eintragung im Grundbuch wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er (oder nahe Angehörige) dort wirklich einziehen will.
• Vorsicht: In manchen Städten gibt es bei umgewandeltem Wohnraum Kündigungssperrfristen von 3 bis 10 Jahren!

 

Besichtigungen organisieren (Besonders wichtig aus dem Ausland)

 

Da der Erbe im Ausland ist, ist die Koordination mit dem Mieter schwierig:

• Der Mieter muss Besichtigungen durch Kaufinteressenten dulden, aber nur mit angemessener Vorankündigung (meist 48 Stunden) und zu zumutbaren Zeiten.
• Da der Erbe nicht vor Ort ist, sollte ein Makler oder eine Vertrauensperson die Termine direkt mit dem Mieter abstimmen.

 

Abrechnung der Nebenkosten und Kaution

 

Beim Verkauf mitten im Jahr entstehen bürokratische Aufgaben:

• Kaution: Der Erbe muss die Mietkaution (inklusive Zinsen) an den Käufer übergeben. Der Käufer haftet dem Mieter gegenüber später für die Rückzahlung.
• Nebenkosten: Die Abrechnung für das laufende Jahr muss zwischen dir und dem Käufer im Kaufvertrag genau geregelt werden (wer rechnet welchen Zeitraum mit dem Mieter ab?).

 

Erbe im Ausland

 

Wenn sich der Erbe entscheidest, die Immobilie trotz seines Wohnsitzes im Ausland zu behalten, wird er quasi zum „Fern-Vermieter“ oder „Fern-Besitzer“. Das ist emotional schön, aber organisatorisch eine Herausforderung, da deutsche Immobilien eine gewisse „Präsenzpflicht“ erfordern.

Hier sind die spezifischen Punkte für Erben im Ausland:

 

Die steuerliche Komponente (Dauerthema)

 

Auch wenn du die Immobilie nicht verkaufst, bleibt der Erbe in Deutschland steuerpflichtig:

• Beschränkte Einkommensteuerpflicht: Wenn der Erbe die Immobilie vermietet, muss er die Mieteinkünfte in Deutschland versteuern (§ 49 EStG). Er muss jährlich eine Steuererklärung beim deutschen Finanzamt abgeben.
• Grundsteuer: Diese wird quartalsweise von der Gemeinde erhoben. Der Erbe muss sicherstellen, dass das Finanzamt und das Steueramt der Gemeinde seine Auslandsadresse haben oder die Bescheide an einen Bevollmächtigten ergehen können.
• Doppelbesteuerung: Dein Wohnsitzstaat möchte die Mieteinnahmen oft auch besteuern. Hier greifen meist Doppelbesteuerungsabkommen, bei denen die in Deutschland gezahlte Steuer angerechnet wird.

 

Die Hausverwaltung (Externalisierung)

 

Aus der Ferne eine defekte Heizung oder einen Rohrbruch zu managen, ist fast unmöglich.

• Sondereigentumsverwaltung (SEV): Wenn es eine Eigentumswohnung ist, gibt es oft eine Hausverwaltung für das Gebäude. Der Erbe sollte diese zusätzlich mit der Verwaltung seiner speziellen Wohnung beauftragen (kostet ca. 25–50 € pro Monat).
• Mietverwaltung: Bei einem Haus solltest eine professionelle Hausverwaltung engagiert werden. Sie kümmert sich um die Mietersuche, Reparaturen und die jährliche Nebenkostenabrechnung. Ohne jemanden vor Ort riskiert der Erbe Mietminderungen, wenn er auf Mängel nicht schnell reagiert.

 

Haftung und Versicherung

 

Als Eigentümer haftet der Erbe für die Verkehrssicherungspflicht:

• Winterdienst/Gehwegreinigung: Wenn jemand auf dem Bürgersteig vor seinem Haus ausrutscht, haftet er. Das muss zwingend vertraglich an einen Dienstleister oder (bei Vermietung) wirksam an den Mieter übertragen werden.
• Versicherungen: Es ist zu prüfen, ob die Gebäudeversicherung auch Schäden abdeckt, wenn das Haus länger leer steht. Viele Versicherer verlangen bei Leerstand über 60 Tage eine Meldung oder erhöhen die Prämie.

 

Das „Inländerkonto“

 

Es ist dringend ratsam, ein deutsches Bankkonto zu behalten oder zu eröffnen:

• Mieteinnahmen gehen dort ein, Grundsteuer und Versicherungen gehen per Lastschrift ab.
• Internationale Überweisungen für Kleinstbeträge (z.B. Schornsteinfeger) sind teuer und fehleranfällig.

 

Instandhaltungsrücklagen

 

Da der Erbe nicht mal eben hinfahren kannst, um den Zustand zu prüfen, sollte er ein finanzielles Polster in Deutschland lassen.

• Faustregel: Plane jährlich etwa 1,5 % bis 2 % des Gebäudewerts für Instandhaltungen ein. Wenn die Immobilie älter ist, eher mehr.

 

 

Kontakt zur Rechtsanwaltskanzlei in Düsseldorf

 

Sie haben ein juristisches Problem, bei dem Ihnen ein Rechtsanwalt behilflich sein kann, dann schicken Sie uns eine E-Mail mit einer Darstellung Ihres Problems.

 

 

 

 

Rechtlicher Hinweis & Haftungsausschluss

Inhalte & Haftung Die Inhalte dieser Seite dienen ausschließlich der allgemeinen Information. Trotz sorgfältiger Prüfung übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der bereitgestellten Informationen. Haftungsansprüche aus der Nutzung dieser Informationen sind ausgeschlossen, sofern kein vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verschulden vorliegt.

Keine Rechtsberatung Die bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt nicht ersetzen. Die Anwendung der Inhalte auf konkrete Einzelfälle erfolgt auf eigene Gefahr des Nutzers.

Lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt zu Ihrem konkreten Anliegen beraten!